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收入赶不上国内房价、不想变成“接盘侠” 80后开始淘金泰国公寓投资

根据地产咨询公司世邦魏理仕的数据,近两年来中国买家在泰国的公寓购买数量开始显著增长。

以泰国首都曼谷为例,主要是被称为Condo、位于市中心的公寓受到投资客欢迎。

不过,国人赴泰买房获取租金长期回报为主,“低买高卖”炒房模式并不多见。而且,异国置业需要避免的“坑”亦不少。

投资公寓为主

“今天入手了一套小两房,提前完成今年‘一年一套房’的小目标。”艾文卖掉了国内的房子,他说,“看着曼谷硅谷W101的销控一路飘红,我不淡定了。最看中的是泰国2019重点项目数码公园,这里将是20个国家在东盟地区的IT产业园,有两万个办公人员的入住需求,楼下就是刚开业的商场,这里适合创业。”

“作为80后,买房比较晚,收入赶不上国内房价上涨,也不想变成‘接盘侠’。”艾文如是解释在泰国买房的原因。

根据房地产咨询公司世邦魏理仕在3月20日发布的数据,在泰工作的中国人过去八年增长了185.25%,不过其住房租金预算一般远低于日本、美国和欧洲在泰人士,这些人群一直是泰国CBD住宅租赁需求的主要来源。

但是,过去两年,中国公寓买家大幅增加,一些开发商报告称,其公寓销售中有高达50%来自外国人,主要是中国买家。一些公寓中售罄了49%的外国配额,这种情况在过去很少发生。

过去几年,国人海外买房数量猛增,唯2018年突降。根据世邦魏理仕的数据,中国仍是亚太地区房地产市场最大的外资来源之一。中资境外房地产投资从2013年的70亿美元增长到2017年的354亿美元,不过2018年迅速减少至75亿美元,并于下半年成为境外房地产的净卖方。

泰国是国人出境游的最大目的地国之一。根据泰国旅游和体育部1月28日发布的数据,赴泰国旅游的中国大陆游客数量自2015年飙升后,每年稳定增长10%左右。2018年达1035万人次,创历史新高,同比增长7.44%;为泰国创收5807亿泰铢,同比增长11.52%。

据泰国地产中介人士介绍,泰国对外国人购置房产有专门的规定,泰国实行土地私有的永久产权,外籍人士在泰国只能购买“不带土地”的公寓,而不能购买独栋房屋。实际上,泰国富人家庭也倾向于购置Condo等距离轨道交通较近的房产,被称为Apartment类型的公寓距离轨道交通相对较远。

此处,Condo也是国人在泰购置房产的主要类型,该类户型有泳池、会所、健身房、停车位等配置,在住宅内也有共享办公室。泰国房产面积算实用面积,得房率相对较高。

获取长期租金回报

过去几年来,泰国首都曼谷等地房产有较大幅度上涨。但与“低买高卖”炒房模式不同,国人在泰购房多是为资产保值等配置需求,以获取长期租金收益为诉求。

艾文介绍,在泰购房客户以长期持有比较多。一些比较高端的主要为了资产保值,作为海外资产配置,对冲汇率贬值等需求。

“炒房,除非有大量资金和渠道资源,可以拿到比较大的购房折扣,转卖时有比较大的优势。否则难以找到买家,因为新的买家会考虑付款压力,以及房子的稀缺性等。”艾文说,曼谷每年的房子供应量不低,二手房市场主要在市中心,例如thonglor富人区,RAMA 9 CBD等中心地区,以及湄南河畔等有“稀缺性”价值的房子。

“泰国年轻人对房子的观念,类似国人十年前,以租住为主,泰国人收入不高,心态上也没有储蓄、买房养老的观念意识。”艾文说,曼谷的人口密度很高,但泰国人也追求时髦,曼谷等地公寓设计风格每年都在变化,智能家居、新潮设计的更新换代比较快,导致二手房投资价值变化也比较大。

因此,在泰国买房的投资模式中,一是“炒楼花”等炒房模式,从开发商手中获得折扣,然后再转卖,但此类需求操作难度较大;二是购买公寓装修和改造,改成长租公寓出租。“这要求有独特眼光,懂得装修,把二手房改造成不错的公寓。”艾文说。

他算了一笔账,在长租的租金收益方面,曼谷一套300万泰铢的房子,可以租到1.2-1.5万泰铢。CBD地区的高端公寓,可以租到7000-8000元泰铢,高者可过万元,租金收益率5%-6%。

不过,曼谷等地并非“便宜”房产之地,曼谷核心地段均价3万元以上。以Condo公寓为例,均价1.8万至8万元不等,国人购买较多的是2-3万元的公寓。

如何避免入坑?

异国置业,也有需要避免的“坑”。

由于房地产制度不同,泰国购买公寓交楼时会有三份材料:一是地契,相当于产权证明,由曼谷土地局发放。二是户口本,泰国人可以凭此在曼谷落户,但对外籍人士用处不大。三是买卖合同。并无国内的“房产证”。

艾文表示,泰国的房地产市场上,地产中介市场相对无序,比较混乱,人员流动性比较大,要去甄选比较靠谱的地产中介。

“但是,一些人想要绕过中介,去售楼处与开发商直接成交也很难。因为泰国开发商一般没有海外工作人员,沟通障碍非常大。”艾文说。

不过,以资产配置为目的买房,不打算自住而是在泰国出租。“短租市场在泰国是灰色地带,低于30天的短租并不合法,只是很难查证而已。而且,并不是所有的公寓都对短租友好。泰国也有业主委员会,业主可能会干涉。”

艾文介绍,曼谷小户型供应量比较大,两房、三房户型在市场上比一房更有竞争力。但是,“曼谷是‘堵城’,出行依赖轨道交通,泰国人认为超过1公里的房产已经不算地铁项目,超过1公里必须坐摩托车。”

捷信消费金融罗曼•沃迪拉:消费金融是对传统金融服务体系的补充

本站讯互联网金融消息 2019年4月25日,由中国社会科学院金融研究所、国家金融与发展实验室主办的“普惠金融国际高峰论坛”在北京举办,论坛以“数字普惠金融助力实体经济”为主题展开研讨。捷信消费金融总经理罗曼•沃迪拉发表了主题演讲。


  罗曼•沃迪拉表示:“普惠金融”现在是一个全球热点话题。消费成为促进GDP增长的一个重要抓手,同时促进我们经济实现健康的发展。

  而消费金融是对传统金融服务体系的一个有益补充。通过中国的人口结构数据分析,可享受银行服务的潜在人群是8亿人。事实上,这8亿人当中只有1/3的人群是可以从银行获得金融服务的,剩下的2/3他们要幺不能从银行获得服务,或者说只能在有限的程度上获得服务。所以我们需要有消费金融公司的存在,去给这些人提供金融服务。

  以下为罗曼•沃迪拉的演讲实录:

  罗曼•沃迪拉:大家上午好!我叫罗曼,我是捷信消费金融有限公司的总经理。今天非常荣幸能够参加普惠金融国际高峰论坛,和在座的各位一起探讨如何更好的在中国发展普惠金融。

  首先我要向中国社科院金融研究所和国家金融与发展实验室表达感谢,你们对中国普惠金融发展现状做了非常深入的研究,我相信这份报告会给我们带来很宝贵的指示,告诉我们应该如何更好的去发展普惠金融,让更多的人受益。

  我想跟大家简单的介绍一下捷信集团,捷信集团是22年前在捷克成立的。经过22年的发展,捷信集团已经成为世界上最重要的消费金融提供者之一,目前我们在全球10个市场有业务,覆盖亚洲、欧洲和北美。我们是于2010年年末在天津获得了消费金融牌照,自从那时候起我们一直致力于在中国发展普惠金融,提供普惠性质的金融服务。我们主要是针对那些被传统机构忽视的人群,而这群人他们的的确确是有金融需求的,我也是非常荣幸看到捷信作为一个消费金融实践案例被收录到报告当中。

  如各位所知,“普惠金融”现在是一个全球热点话题。在中国,中国政府也是专注于拉动内需,去刺激消费。消费也成为促进GDP增长的一个重要抓手,也可以促进我们经济实现健康的发展。

  那幺什幺是普惠金融呢?概括而言有四点,容易获取,可负担得起,方便快捷和普惠包容。事实上,普惠金融这四个要点和消费金融的服务,和我们提供的金融服务有着非常密切的关系。从容易获取性而言,我们提供的贷款额度都是比较低的,而且期限较短,而且我们的贷款非常方便,申请和审批流程都非常快捷。可负担得起,意味着我们提供的贷款服务是定价合理,而且无需抵押。方便快捷是指我们打造了一个全渠道的销售网络,我们走到客户身边,走到POS点给他们提供服务,出现在他们身边。

王铭鑫5.8黄金涨幅震荡操作,黄金原油走势分析,行情变幻莫测无法把握附解套

  周三现货黄金小幅走强,且一度刷新一周高点至1286.58美元,上一交易日受欧美债券息差、避险需求以及欧盟经济预期报告的共同利好影响,美元指数持续上涨,并刷新日高至97.75。受贸易相关消息的影响,欧美股市继续跌跌不休,道指早盘一度大跌450点至26000点大关下方,“恐慌指标”因此大幅攀升。在避险情绪的提振下,现货黄金整体持稳,企稳于1280美元关口上方。


  因国际贸-易的担忧情绪使得黄金避险买需有所回升。本周黄金走势主要是围绕国际贸-易局势展开。因贸易担忧情绪,美股本周以来持续回落,这给了黄金反攻的机会。同时全球央行依然处于增持黄金的过程中也对金价构成了部分支撑。不过目前市场对于黄金的看涨预期依然低迷,但分析人士认为随着美股回落的迹象越发的明显,同时黄金逐步进入需求旺季,黄金或结束当前较为盘整的走势。本交易日目前来看,黄金多头加速上攻,突破1285美元阻力位,目前大阻力位再1292附近。


  从黄金日线来看,金价昨日波动仍然较小,但是多次确认下方支撑,最终还能成功有所反弹,录得一根小阳线,再次回到了短期均线堆的上方,下方MACD指标也处于金叉延续过程,这意味着短期可能还有反弹空间,上方重点位置是1288-1290区域,一旦重新站稳此处,金价有望再次回到1300大关上方。黄金4小时来看;主要近期还是以贸-易争端为主,所以对于金价而言避险情绪成为了主导,而事实也证明昨晚美盘随着美股进一步下挫后,金价再次获得上升的动力,突破了本周的高点,现阶段MACD指标在0轴上方开口运行,日内多头或有望进一步延续。今日黄金上方关注1288-1292区域阻力;下方关注1278-1280支撑;操作上王铭鑫 建议回调做多为主;关注王铭鑫 :王铭鑫 每天18小时在线实时免费在线指导;黄金操作建议;#1、反弹至1288-90空单进场,止损1293美金,目标下看1283附近;#2、回调至1280-82多单进场,止损1277美金,目标上看1288附近;原油日内走势交易策略:原油昨日整体延续下跌,盘中一度给到60.6一线的低点位置。因贸易忧虑重燃,引发对全球经济增长的担忧,且预期美国原油库存可能触及19个月新高,加上昨日股市大跌也对油价有所打压。美国能源部长培瑞周二表示,沙特阿拉伯正在增加石油产量,以满足因制裁伊朗而产生的需求。另外今日凌晨公布的API原油库存数据来看,库存再度录得增加,而晚间将公布EIA原油库存数据,预计也是增加,从而利空油价。


  原油自创高66.6一线下跌以来,空头趋势运行良好,目前下跌通道依然保持良好,有延续下跌的可能。昨日盘中给出62.5一线的空单,原油在录得62.45后答复下跌,盘尾有所反弹,目前运行于61.7一线。操作上王铭鑫 建议反弹后继续做空,上方关注昨日高点附近62.5一线的压力,当然今日达到此位置的可能性不大,下方关注60.6-60一线的支撑。关注王铭鑫每天18小时在线实时免费在线指导;日内原油操作建议:上方触及62.3-62.5附近进空,止损62.8,目标61.0附近;

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