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美国房地产行业堕入“活动性风险” 又一场危机在酝酿中吗?

买房不容易,不管是在国际还是国外……美国房价以每年6%左右的速度下跌,买房变得越来越难担负,作为连锁反响,抵押存款行业也遇到了困难。随着存款发放数量的增加,以及高管们降低公司本钱之后,他们面临的选择是,究竟要降低公司利润率还是降低信贷规范?

形成2008年美国经济解体的局部缘由就是这种“逐底竞争”,但这并不是独一能够引发下一场房地产危机的要素。

剖析师指出,“活动性风险”愈加值得关注,从根本下去说,这是一家公司实行短期财务义务的才能。房地产行业的活动性风险尤其严重,由于非银行存款机构发放的住房存款曾经超越了50%,这个数字远远高于2009年的9%。

现实上,非银行机构占全部“房地产效劳”的45%以上,这里指的是实行诸如每月按揭付款、税务会计等等。现实上,自2008年金融危机后,几家银行机构增添了抵押存款业务,而非银行机构填补了这一空白。

但银行和非银行这两个实体是互相依存的。通常状况下,富国和花旗等银行机构向非银行机构提供信贷额度,以便这些机构可以发放和提供抵押存款。

与可以依赖短期存款作为资原本源的银行不同,非银行机构并没有固定的存款根底。在美国,房地产融资是这样操作的:非银行机构发起存款,然后出售给房地美和房利美等其他机构,这些机构向非银行机构领取一笔继续的存款效劳费。该费用的终身价值是称为抵押存款效劳权的资产。非银即将MSR作为抵押品,这样他们就可以向银行借款,用作营运资本。

成绩就在于,MSR对利率变化十分敏感。假如利率下降,几家规模较小、资本较少的非银行存款机构能够很难从银行机构那里取得存款。此外,非银行机构经过对冲帐面上抵押存款的价值来防备利率动摇,这就要求它们向买卖对手方提供抵押品。假如抵押品价值下降,表现不佳的非银行也很难取得融资。

据Richey May & Co统计,2018年约40%的非银行机构没有盈利,假如活动性干涸,这些机构能够会堕入窘境。

令人担忧的是,内部事情也能够会给房地产市场带来活动性风险。例如,2016年“希腊加入欧元区”的要挟震动了市场,10年期美国国债收益率跌至1%,这意味着MSR的价值下降。因而,银行机构寻求追加保证金,并要求非银行机构提供更多抵押品。

现实上,MSR的价值也不波动,由于提早归还抵押存款不会遭到处分,所以银行对这种资产收取更高的存款溢价。换句话说,非银行机构借钱十分昂贵,尤其是在它们最需求钱的时分。

Brookings Institution最近的一项研讨以为,美国房地产行业“似乎没有足够的资源来接受压力”。

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