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房企降速求稳 基于市场判断下的降风险决策

潘和和

最近,随着2018年年度报告季的到来,大多数住房企业都交了一张销售业绩良好的报告卡。无论是龙头住房企业还是中小住房企业,其整体业绩都保持稳定。

据数据显示,龙头房企规模继续保持绝对领先。碧桂园合同销售额约5018.8亿元,比上年增长31.25%。同时,中小型住宅企业,中国奥林匹克花园实现合同销售额912.8亿元,同比增长100%;洪阳市房地产合同销售额473.38亿元,同比增长84.2%;荣信市2018年合同销售额1218亿元,同比增长。E同比增长73.35%;龙光房地产合同销售额718.03亿元,同比增长65.4%。

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可以看出,2018年,在房地产市场的严格监管下,绝大多数企业的销售额也大幅增长。而自2019年以来,随着气候变暖,房地产市场也迅速升温,“小阳春”充满活力。部分城市房地产市场火爆重现,北京、上海、深圳新房成交量分别增长57%、22%和6%。宜居研究院监测显示,3月上半年,10个重点城市二手房数量同比增长32.3%。

因此,无论是从去年的业绩还是今年年初的市场表现来看,房地产市场的前景都显得格外光明,但令人惊讶的是,面对新一年的销售目标制定,许多住房企业选择在此时降低销售增长。那么,为什么2018年以后,当房地产企业成功地度过了各地区政策的重负,并在一年内积累了450项监管政策时,新的年度销售预期显得如此谨慎呢?

事实上,这是2019年房地产企业对市场基本面理性判断的结果。也就是说,虽然市场降温开始放缓,但未来市场总体下行调整趋势不变。

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过去一年,住房企业经历了最严格的调控年份,但住房企业的良好表现很容易让人产生一种错觉,即严格的调控政策无法抑制房地产市场的火热程度,而深层次调控的表现却急剧上升,这似乎不合逻辑。事实上,原因是政策调控滞后。许多房地产企业的业绩增长实际上是在调控前或调控初期实现的。调控政策的作用也可能对2019年的房地产市场产生深远影响。因此,2019年的市场甚至很难与2018年的市场竞争,商品房的销售面积和销售可能面临缩减。

而目前,我国住宅企业之间的分化非常严重。从龙头房企和中小房企的销售数据可以看出,碧桂园的销量可以达到业绩较好的中小房企的10倍以上。因此,大型住房企业具有较强的吸收能力,即使平均利润很高,一些中小住房企业的经营条件也很差。因此,房地产企业目前的经营状况不如财务报告所反映的那样乐观。

因此,在中央“无投机”定位和分类调控精神的指导下,房地产企业的业绩增长和利润提升并不意味着房地产的下行趋势即将结束。房地产正在经历重大调整,这并不危言耸听。

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因此,许多住房企业为了应对可能出现的经营风险而进行转型和发展,要放慢脚步,保持稳定。毕竟,自2016年下半年房地产市场调控开始以来,城市环境发生了显著变化。中国房地产市场出现之前的赛马和围场时代已经结束。“以地建房,能赚大钱”的商业模式已经处于危险之中,进入了机遇与风险并存的新时代。调控以来,大型住房企业增速放缓,中小住房企业大多面临资金链紧张的问题。如果他们不能适应新的环境,不能根据当前的环境实时调整业务模式,就会在竞争激烈的房地产市场中被淘汰。

近年来,经过多年的房地产市场发展,市场需求发生了巨大变化。住房需求仍然存在,但有效需求不足。房地产市场已经饱和。强大的消费力已经购买了房屋,而消费力的减少则是需求的改善。因此,房地产企业要认真确定销售目标,不仅要合理预测当前的市场走势,还要为自己的转型升级留有发展空间。越来越多的住房企业选择放慢发展速度,进行转型,提高发展质量。确实,大力发展旧城改造、高新技术产业等追求质量提升和服务提升的项目,也应该是未来住宅企业发展的方向,毕竟,多元化的发展战略,更好地应对未来可能出现的经营风险。(作者是中国金融科学院应用经济学博士后)

美联储决议逼近之际:特朗普又发起新一轮攻势黄金等待破位

本站讯 周三对全球金融市场来说是一个重要的日子,美联储将在今夜公布利率决定和会后声明,美联储鲍威尔随后也将召开新闻发布会。不过在此之前,特朗普却“先发制人”,喊话美联储降息100个基点并推出新一轮宽松刺激措施。美联储是坚持观望还是释放降息的信号成为投资者关注点的焦点,此次会议对美元、黄金表现也有重大影响。

周三亚市盘中,美元仍保持守势,目前交投在97.50附近,此前已经连跌三日。

上日追踪美元兑主要货币走势的美元指数跌至4月23日以来最低水准97.43,当日跌幅达到0.3%,为三周多来的单日百分比跌幅。

隔夜欧元与英镑强劲反弹,加上市场在美联储决议前保持谨慎,带动美元自两年高位进一步回落。

周二公布的数据显示,欧元区第一季经济较上季成长0.4%,较预期强劲,在2018年下半年大幅放缓后强力反弹,此外,失业率也降至逾10年低位。

欧元区强于预期的GDP数据抵消本月制造业采购经理人指数令人失望以及欧洲央行政策制定者发表的谨慎言论的影响,消除了对欧元区共同货币的一些悲观情绪。

随后欧元/美元强劲回升,触及一周高位至1.1229,重新收复1.12关口。

高于预期的成长数据可能对那些累积了大量欧元空头的对冲基金逼仓。渣打银行G10外汇研究全球主管StevenEnglander表示:“数据好于预期。欧元是目前市场上空头的货币。”

与此同时,英镑也劲升至两周高位,升穿1.30关口,主要因脱欧方面传出利好消息。

泰晤士报周二引述未具名工党消息人士报导称,英国首相特雷莎梅的政府在与工党的退欧谈判中,有了重大进展。

今夜聚焦美联储决议

眼下投资者正在关注美联储为期两天的政策会议,从中寻找有关美国利率前景的线索。利率决定将于周三宣布。

市场普遍预计本周美联储政策会议料将维持利率不变,决策者将权衡最近强于预期的经济增长和疲弱的通胀。

美联储在3月会议上放弃今年升息预估,称经济面临多种不利因素,从而终止了为期三年的收紧政策周期。

不过在3月会议后几周,美国出炉的数据大多数都意外乐观,但美中不足的是,通胀率继续低于美联储2%的目标。

上周五美国GDP数据意外靓丽,第一季GDP环比年率初值为增长3.2%,明显好于市场预测的2.3%,也高于去年第四季度2.2%的增速,但核心通胀意外大幅放缓,促使投机客提高对今年降息机率的预估,美元涨势戛然而止。

随后周一公布的数据显示,不包括波动较大的食品和能源价格的核心个人消费支出物价指数在截至3月的12个月中增长1.6%,为2018年1月以来最小增幅,低于2月的1.7%。核心PCE物价指数是美联储看重的通胀指标,该数据继续拖累美元走低。

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